局地房价“抬头”，成交“回暖”初显，“地王”再次登场，房企“见好就涨”……当下房地产市场在“金九银十”的预期之下“暗流涌动”，房地产调控面临新的挑战。

　　目前“回暖”属于什么性质

　　“北京楼市成交量暴涨”、“广州惊现‘日光盘’”、“福州又有人通宵排队”……近段时间，蛰伏的楼市又开始躁动，真假难辨的消息层出不穷，不断刺激着市场的神经。

　　如何看待当前楼市的“回暖”？是昙花一现，还是重回升势？

　　8月，广州市十区新建商品住宅网上签约均价为12056元/平方米，同比上升16%。国家统计局的数据显示，全国商品房8月销售面积6886万平方米，虽然同比下降10.1%，但环比7月上升了6.5%。

　　中原地产的高级分析师认为，市场近来有所活跃，与政策的短暂“静默”、部分楼盘的促销，以及需求“试探性入市”有关。当然，其中也不乏开发商等利用即将到来的“金九银十”，给低迷的楼市打气，“人造回暖”也曾在以前的调控中反复上演。

　　以上海为例，中原地产的统计数据显示，8月份该市新建住房销售面积为13.96万平方米，环比7月份增加了30.9%，但同比下降41.9%。

　　多年研究内地楼市的房地产专家蔡为民统计了一热点城市，“目前在售的楼盘约有650个，其中降价的约有110个，涨价的有10-20个，其余价格大致不变，一小部分是‘试探性涨价’。”

　　后市“涨跌”还会有何变数

　　房价是跌是涨？目前两派观点分明。“看跌”方认为，随着调控持续，下半年的供应量将明显增加，而房企资金压力也将加剧，此二者将强化房价下调的预期。

　　中原地产研究董事程赩分析，今年第二季度全国商品住宅新开工面积达到3.77亿平方米，新开工面积和销售面积的差值达14083万平方米，两者均为近年来最高。由此可见，未来半年将迎来住宅供应的高潮。

　　统计数据还显示，今年1至8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，增幅连续8个月回落。从资金结构看，来自国内贷款、定金及预售款等增幅明显减少，而企业自筹资金比例大增，上市房企负债率也迅速提高，房企的资金链明显正在收紧。

　　但另一方面，“看涨”方则认为，房价上涨的“暗火”已经点燃。9月份，广州番禺、上海黄浦江等地块纷纷创出当地住宅用地价格新高。

　　“2009年，资本、土地和住宅三市场互推互涨，造成房价飙升；这次调控对房企的融资渠道已经卡紧，但必须提防‘面粉’上涨提升‘面包’涨价预期。”永庆房屋公司总经理陈史翎说。

　　此外，楼市供应“结构性失衡”问题还未得到解决，有多个省区市1至7月份的保障性住房和棚户区改造开工率低于全国平均水平，个别地区开工率只有38%。

　　华远地产董事长任志强认为，如果保障房任务能够完成，至少可以分流20%以上的商品房购买人群，如果保障房看不见，“他们会认为等下去没有希望，就会重新寻找市场，这样酝酿的反弹力量是存在的”。

　　防报复性上涨应否再出“政策利器”

　　眼下，楼市已经迎来传统意义上的销售旺季，往年的“金九银十”能否重现？对此，有开发商宣称：“下次开盘，至少涨10%。”而一些热点城市房地产管理部门人士则表态：“我们有足够的政策‘子弹’，宁愿不要‘金九银十’，也不能让房价报复性上涨！”

　　“不希望地价和房价过高，也不希望二者涨幅过大。”上海市房管局副局长庞元说。国内一些知名销售策划机构近日也在释放信号：高价位楼盘此时入市，“不合时宜”。

　　控制高价楼盘入市，毕竟只是“权宜之计”。中国房价连涨几年，其间还经历了两轮严厉调控，但房价如皮球一般“越拍越高”，殷鉴不远，此轮楼市调控如何从根本上打破“屡调屡涨”怪圈？

　　首先，继续从严管住“银根”。在购买端，要保持抑制投资投机性需求的高压态势。记者了解到，近期房价一度暴涨的京津冀市郊房贷政策进一步收紧，部分“虚涨”的房价随即下跌。在开发端，除对银行贷款、资本市场融资等渠道要继续严控之外，对预售资金的监管也亟待加强。

　　其次，确保“面粉”和“面包”的充足供应。9月上旬，上海市房管局下发通知，重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”等规定。土地方面，上半年完成情况不容乐观，一些地区推地量不过三四成。三季度以后的土地供应压力加大，对市场影响殊为关键。

　　第三，“问责”程序必须有实质性启动。今年4月出台的“国十条”明确提出，“建立考核问责机制”。近期有关部门更已就土地闲置处置不力、保障房建设滞后等问题明确了问责的“时间表”，对此能否“动真格”？当拭目以待。