全军房改领导小组办公室主任王守业关于《进一步深化军队住房制度改革方案》的说明

　　经江主席批准，中央军委于9月20日颁发了《进一步深化军队住房制度改革方案》，并要求全军认真贯彻实施。王克部长已代表军委对贯彻落实《方案》作了全面部署，提出了明确要求。为使大家理解好《方案》，领会好王克部长讲话精神，掌握好政策，讨论好配套文件，根据会议安排，我就《方案》的形成和依据、《方案》的主要政策和特点、《方案》的实施和重点研究的问题作一说明。

　　军队住房制度改革，从1986年开始试点，1992年起步，1995年推进，历经了13年，在实践中不断深化，进行了两步提租，建立了住房公积金制度，组织了干休所售房，开展了集资建房，实施了安居工程，取得了明显成效。但是，从总体上看，改革力度还不够大，步子还不很快。1997年12月，中央军委常务会议确定，"军队要加快住房制度改革的步伐，进一步拓宽向干部出售住房的路子"。自此，进一步深化军队房改的任务提到了日程。从1998年初开始，我们先后到部分战区进行调研，组织业务部门和有关专家开展理论研讨，并三次组团出国考察，研究论证了深化军队房改的基本思路和政策框架。去年6月，国务院召开了房改工作会议，颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，随后，全国各地陆续出台了新的房改实施方案，我们组织专门人员进行跟踪研究。为跟上国家房改新形势，今年初，按照王克部长关于要拟制一个适应社会主义市场经济发展和军队现代化建设需要，与国家房改政策相衔接，体现军队特点的方案的指示，全军房改办组织总参军务部，总政干部部、宣传部，总后司令部、财务部、基建营房部等部门的人员集中办公，分析研究了20多个省市房改方案和做法，借鉴了10多个外国军队的住房保障模式，于今年2月份形成了《方案》初稿，8月份，中央机关房改方案出台后，我们又进一步进行了修改完善，并在京内外召开各种形式的座谈会，广泛听取方方面面的意见。同时，积极与国家有关部门就军队房改的主要政策，特别是补贴标准和经费保障等关键问题，反复进行了协商，取得了国家计委、财政部、建设部、人事部、民政部等部门的理解和支持。为使《方案》合理可行、便于操作，我们制作表格20多种，测算数据上万组，到不同类型的单位进行模拟推演，做了科学的定量、定性和效益分析。为慎重决策，全军房改领导小组两次审议了《方案》，并印发各大单位征求意见，在《方案》基本成熟的情况下，分别向军委张副主席、迟副主席作了汇报，张副主席和迟副主席给予了充分肯定，并作了重要指示。9月15日，军委常务会议审议通过。9月20日，江主席批准颁发。

　　在《方案》拟制过程中，我们所遵循的主要依据:

　　(一)国家房改的大政方针和政策。去年以来，国家住房制度改革力度逐步加大，步伐逐步加快，出台了一系列推进房改，加快住房建设的政策和法规，核心是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时要加快公房出售，发展经济适用住房，开放住房二级市场，搞好社会化管理，并以此作为扩大内需、拉动经济增长的一个重要举措。这一大政方针，为军队研究制定深化房改方案，提供了机遇，指明了方向，创造了条件。

　　(二)军委首长的指示精神和意图。围绕质量建军，江主席对后勤保障问题多次强调，要收缩摊子，压缩保障规模，实行社会化保障，减轻军队办社会的负担，走出一条投入较少、效益较高的军队现代化建设的路子。军委首长非常重视、关心军队房改工作，张副主席、迟副主席指示，要加大住房公积金归集力度，加强安居工程建设，加快现有住房出售，切实解决好干部的安居乐业问题，把这件关系到官兵切身利益，关系部队稳定的大事办好。中央军委委员、总后勤部王克部长多次召集会议，听取汇报，专题研究，提出要求。《方案》认真贯彻了军委首长的指示精神，充分体现了军委的意图。

　　(三)军队住房保障的实际情况和特点。经过50年的建设，军队住房已具相当规模，由于历史原因，还存在不少问题，主要是摊子大，包袱重，供需矛盾突出。虽然住房保障规模远远超过实际需要，但仍不够住用，广大官兵要求深化房改的呼声很高，期盼通过改革改善住房条件。由于军队住房保障的特殊性，实施房改有许多区别于地方的特点，突出的是:工作性质比较特殊，在职人员需要相对集中居住;退役人员大多数需要二次安家;干部职级晋升、工作变动，住房需要不断调整;部队遍布全国，地区间的房价差异较大。所以，建立具有我军特色的住房保障制度，势在必行，《方案》充分考虑了这些情况和特点。

　　(四)社会居住水平的发展进程和前景。改革开放以来，人民群众的居住水平明显提高，住房已由短缺型向改善型发展。60%的城镇职工住上了新房，没有买房的有购房补贴，买了房的可通过二级市场以小换大、以旧换新。随着社会主义市场经济的发展，住房消费受到国家和全社会的高度重视，人民群众的居住水平还将进一步提高。因此，军队房改的有关标准制度，应该与国家的政策相吻合，与社会住房发展水平相适应，而且要有一定的前瞻性。这是我们在研究制定《方案》时始终考虑的重要因素。

　　《进一步深化军队住房制度改革方案》，主要政策内容包括，建立军队住房保障新体系，逐步实现良性循环;实行住房补贴制度，提高军人购买住房的经济能力;将家属生活区划分为公寓区和售房区，扩大现有住房出售;搞好经济适用住房建设，拓宽向军队人员出售住房的路子;推进住房社会化管理，减轻军队住房保障负担。

　　《方案》明确，采取"军队保障与社会保障、公寓住房与自有住房、实物供应与货币分配"三结合的方式，推动军队住房保障新体系的建立。将军队人员区分为6类，分别实施相应的住房保障。所谓公寓房，是指营区中划定为不能出售的住房，主要保障在职人员工作居住，离职必须迁出;自有房，是指个人购买的住房，产权归己，维修自理。

　　1、在职干部。主要住用公寓房，有条件的，经批准可以购买自有住房。这是从我军的现实情况考虑的。在职主要住用公寓房，有利于平时工作和管理。但考虑到国家政策鼓励职工购房，部分在职干部也有购房的积极性，军队也应该允许有条件的在职干部买房。在职干部具备哪些条件可以买房，王克部长在讲话中列举了几种情况，我们在配套文件中作了进一步细化，供大家讨论。关于大军区职以上干部购房问题，由于中央对省部级以上干部购房办法将另有规定，待中央相关政策出台后再制定具体政策。

　　2、离休干部。主要是购买或租住干休所住房。少数干休所住房不能出售的，如个人愿意调整，也可以购买经济适用住房。

　　3、退休干部。《方案》明确了四种住房保障办法，即:已安置住房的，可以购买或租住安置的住房;未安置住房的，其住房已列入规划并开工建设的，可以购买或租住按原方式建设的住房;住房尚未开工建设或未列入规划的，可以购买经济适用住房，也可以自建住房、维修私房或购买配偶所在单位的住房。增加这些保障新途径，目的是使退休干部住房安置逐步与房改新政策接轨，搞活建房方式，加快退休干部的安置。

　　4、转业、复员干部。考虑到地方停止实物分房后，转业、复员干部依靠接收单位安置住房的路子被堵死，只能找"市场"，无论是购买经济适用住房还是租住廉租房，都需要有房源和相应的资金。《方案》明确，转业、复员干部住房纳入国家社会保障系统，房源由地方提供，经费由国家安排，补贴由军队发放。有了这一新政策，长期困扰军队的难题将得到基本解决。

　　关于离退休干部、转业复员干部的住房保障改革问题，已由总政干部部牵头，有关部门参加，起草了两个配套文件，一个是《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革办法》，另一个是《军队转业干部住房保障改革办法》。这两个改革办法所提出的具体政策，有的已与国家有关部门达成共识，有的还要进一步协商，有的还需要征求大家意见，希望大家献计献策。

　　5、士官。根据新的条例，士官将成为我军战斗力的重要组成部分。为解除这部分人的后顾之忧，《方案》将士官的住房纳入新的保障体系，其中，五、六级士官分别比照营、团职军官住房待遇实施住房保障。

　　6、职工。根据国家城镇职工住房制度改革的总要求，要停止住房实物分配。依据总后勤部关于军队职工工资、保险福利待遇和生活待遇，执行当地政府标准的规定，《方案》明确，军队机关、事业单位职工的住房补贴办法，按照当地政府的有关规定执行。总后司令部已经起草了一个实施办法，但尚需进一步调研论证，待成熟后再征求各单位意见。




　　实施住房货币分配，目的是为了使军队人员买得起、住得起房，缩小军队与地方在住房权益上的差距。《方案》对住房补贴的方式、比例、对象和补贴资金的筹措、分配等，作了明确的规定。总后财务部已牵头制定了具体补贴办法。

　　1、补贴方式。对2000年后提升为干部和选取为士官的，其住房补贴按月记帐;现有军官、文职干部、士官的住房补贴分段计算，1999年前的补贴一次算清记帐，以后的补贴按月记帐。住房补贴计算到退役退休为止，配偶方的补贴由其向所在工作单位计领。购房补贴专项用于住房消费，不发给个人，经批准购房时兑现。

　　2、补贴比例。根据军队单位遍布全国，全军工资标准统一，各地房价差异较大等特点，采取"基本补贴加地区补贴"的办法。在测算基本补贴比例时，我们把握了三条原则，也就是，平均房价定在大中城市偏上水平，补贴比例可覆盖全军70%以上的人员，对边远艰苦地区的干部要有所照顾。据此，我们收集了35个大中城市的经济适用住房售价，根据军队人员的分布情况加权平均。同时，考虑到军人的职业风险、服役年限和配偶就业情况等特殊因素，与建设部、财政部共同核算，基准房价确定为每建筑平方米2300元，月基本补贴比例为军人月基本工资的40.94%。在低于基准房价地区购房，补贴不降低;在高于基准房价城市购房，再给予相应的地区补贴。

　　3、补贴对象。考虑到军队现有存量住房中，公寓房占有相当大的比重，出售受局限。因此，除已购买了现住房、安居工程住房和参加集资建房外，其余人员在退出公寓住房，按经济适用住房价格或市场价格购房时，均为补贴对象。

　　4、补贴面积标准。师职以下人员与中央机关各职级人员的补贴面积标准一致，正师职120、副师职105、正团职90、副团职80、营职70、连排职60平方米。六级士官，军龄26年以上的90平方米、不满26年的80平方米，五级士官70、四级以下士官60平方米。根据军队住房面积标准沿革情况，参照师以下干部住房面积标准提高幅度，军职干部住房补贴面积标准，暂按正军职180、副军职165平方米计算。




　　家属住房本来是一笔财富，现在却成了一个"包袱"。要变"包袱"为财富，必须通过改革突破这个难点，引导一部分人"走出去"，解决"只进不出"的问题，即实行划区售房的办法。《方案》明确，将家属生活区划分为公寓区和售房区，把售房区的住房卖出去，把公寓区住房管理好，不仅有利于营区正规化管理，而且可以获得可观的经济效益。

　　1、公寓区与售房区的划分。既要保持营区的完整性，又要考虑售房的可行性。按照这个原则，《方案》规定，各单位至少应保留一个完整的营区为公寓区，驻乡镇和只有一个营区的部队，原则上不划售房区;公寓区保留的住房数量，应保证在职人员有房住，并留有余地。对现住在公寓区的非军队人员，通过调整、置换和优先安排购房等办法逐步迁出。鉴于划区售房是一项政策性很强的工作，我们专门起草了《公寓区与售房区划分管理规定》，供大家讨论。

　　2、售房区住房出售对象。对售房区的住房，除列入改造规划、独门独院、危破房和平房外，均可出售，军队在职人员可以买，退休干部也可以买。考虑到军队现有住房中，有很多被转业干部等地方人员住用，这些人员靠行政手段在一定时期内很难迁出。因此，《方案》明确，对这类住房实施先清后售、先调后售，对确无其他住房的，也允许其购买，但在购房价格上要有所区别。

　　3、售房区住房出售计价办法。鉴于军队售房工作比地方滞后，许多人没有享受到这一政策的实惠，部分干部的配偶没有工作或领不到住房补贴，尤其是有的老干部配偶已去世，还有遗属等特殊情况，近期，军队出售现有住房，实行两种计价办法。要求享受住房补贴的，按经济适用住房价格计价买房;要求按原有售房办法计价买房的，不享受住房补贴，但可享受夫妇双方军工龄折扣等优惠政策。用哪种计价办法买房，由个人自主选择。

　　现有住房出售的范围和对象扩大后，将会出现一些新情况、新问题，为此，我们对原有的《军产住房出售暂行办法》进行了修订，起草了《军队现有住房出售管理办法》，提交会议讨论。

4、购房面积未达标的处理办法。对已经购买现有住房、安居住房和参加集资建房的人员，以及已纳入安置计划在建的和已进点没买房的离退休人员，不予退房，不补面积，但要给予货币补差，使这部分人在经济上不吃亏，避免不必要的反复。具体补差办法，待国家有关规定出台后另行制定。




　　军队实施房改以来，各级普遍加大了住房建设投入，尤其是通过开展集资建房、实施安居工程，使干部、职工住房紧张矛盾有所缓解，但缺房问题仍然很突出。加快房改步伐，一方面，要加大旅团部队公寓房建设投入，改善基层干部住房条件;另一方面，在大中城市要严格控制公寓房建设，通过有计划地发展经济适用住房，解决缺房问题，拓宽干部购买自有住房的路子。

　　1、军队安居工程改称经济适用住房。主要是与国家的提法相一致，便于将军队的住房建设纳入社会的住房发展之中，争取国家和地方的政策优惠。

　　2、规范经济适用住房建设的政策。《方案》在总结近几年军队安居工程建设经验的基础上，对军队经济适用住房建设进行了政策规范。一是建设规模，必须在规划的基础上确定，量力而行，分步实施;二是建设方式，要走区域型、规模型和社会化保障的路子，提倡统建，提倡有条件的单位直接购买地方经济适用住房。零星建设可以搞，但作了必要的限制;三是建设用地，要尽量争取地方政府行政划拨，走向社会。对使用军队土地的，规定了严格的条件和报批手续;四是建设资金，不再拨款投入，需要使用住房公积金周转的，可申请贷款;五是出售价格，一律按综合成本价出售，综合成本价由7项因素组成，利用军队土地建设的，比照所在城市同地段经济适用住房价格出售，个人付清房款后拥有全部产权。

　　3、经济适用住房的户型面积。实行住房货币分配后，个人的住房补贴直接与工资挂钩，买不买房、买多大的房，由购房人根据家庭经济能力自主决定。但从节省土地，节约资源和军队人员的购房能力考虑，近期，军队自建经济适用住房，户型面积要有所控制，参照各职级补贴建筑面积标准组织设计建设。公寓住房仍按原来规定的面积标准建设。

　　为了把经济适用住房建设好、出售好、管理好，我们对原有的《军队实施国家安居工程管理暂行办法》进行了修订，起草了《军队经济适用住房建设管理办法》，提交会议讨论。




　　售房区的住房、经济适用住房要实行社会化管理。为使售后住房与营房管理脱钩，保证购房人员买得起房、住得起房、住得放心，减轻部队的负担，《方案》对军队住房区分四种情况，明确了相应的管理办法。今后，新建的经济适用住房小区，主要委托地方物业公司实施管理，由住户成立业主委员会，实施监督;售房区住房，无论是出售或未出售的，都要与营房管理体制脱钩，采取委托、承包等手段，逐步向物业管理过渡;出售的干休所住房，考虑到老干部的特殊情况，可先实行有偿服务，逐步向社会化管理过渡;公寓区住房，按照营区正规化管理的要求实施管理。




　　1、建立个人购房抵押贷款制度。《方案》明确了三条贷款渠道:一条是军队委托贷款，拟在各大单位预留一部分售房款，委托国有商业银行办理;另一条是通过家庭同住人员，如配偶、子女等，申请住房公积金贷款;贷款数额仍不够的，可申请银行信贷资金贷款。这项业务的开展，能够增强个人购房的支付能力，推动售房工作的展开。

　　2、集资建房与经济适用住房政策并轨。由于集资所建的住房产权不明晰，军队不经商后，单位集资建房经费无来源等情况，今后，军队不再组织集资建房。已建成或在建的集资房，在公寓区内的，要逐步采取置换的方式，改作公寓住房;在公寓区以外，已建成的，采取货币补差的办法，补足差额经费后，为住户办理产权证书，在建的，要按照《方案》的补贴标准和经济适用住房出售计价办法，规范出售。

　　3、售后住房置换机制的建立。这是为适应军队干部工作变动需要和国家启动住房二级市场的情况，所采取的一项配套措施。今后，军队人员购买的住房，在付清房款取得房屋所有权后，原则上即可上市交易，但需要由原售房单位发给上市"许可证"，即"准入制度"。这既是国家的统一要求，也是为了随时了解和掌握军队人员的住房情况。军队人员在同一城市调动的，一般不再考虑调整住房;跨城市调动的，可先在军队内部进行差价换房。

　　4、规范住房资金管理。从现实情况和长远发展考虑，住房资金来源渠道比较多，资金数量将越滚越大，管理机制也有别于军费，必须加强管理。为此，由总后财务部牵头，起草了《军队人员住房资金管理暂行办法》，供大家讨论。

　　实行住房补贴制度，提租给予补贴和提高住房公积金比例，三者是住房货币分配的一个整体，应配套实施。《方案》提出要逐步提高公积金标准和分步实施提租的要求，但具体标准、时间和办法由总后勤部确定，主要是考虑军费的承受能力，目前，重点是推开住房补贴制度，以后视财力可能，逐步加以配套完善。

　　综上所述，我们认为，这个《方案》有以下几个明显特点:一是改革力度大。跟上了国家房改的步伐，加快了军队房改进程，拓宽了向干部出售住房的路子;二是受益面宽。顾及到了方方面面的利益，买到房的得到了实惠，暂没买到房的有希望，心里踏实;三是透明度高。将住房补贴与工资挂钩，体现了公开、公平、公正的原则;四是操作性强。个人能得到多少补贴，买一套相应的住房需要多少钱，家庭还要拿多少钱，人人都能算清自己的账;五是具有我军特色。《方案》总结了10多年房改的经验，既与国家的房改政策衔接，又突出我军的特点，还借鉴了外军的有益经验。反映了广大官兵的心声和愿望，凝结了全军上下的心血和智慧。




　　这个《方案》，从酝酿到出台，历时近两年。实施并落实这个《方案》，还需要更长的时间，任务相当艰巨。当前和今后一个时期需要做的工作，王克部长已讲得非常明确，完成时限也很具体。为了把这个《方案》落实好，我再说一下《方案》的实施和重点研究的问题。

　　(一)进一步完善配套政策和措施。配合《方案》的实施，各级需要制定一系列操作性的配套文件。总部有关部门计划制定14个配套文件，这次提交会议的，包括由总政宣传部牵头起草的《关于进一步深化军队住房制度改革宣传教育提纲》，共8个，讨论修改后将尽快出台，其余的已有了初稿，成熟后陆续出台，我们还在编写"房改政策问答"小册子。各大单位还需要结合实际，制定操作细则和具体措施。

　　(二)搞好家属住房普查。这项工作已在全军展开。目前，各单位正在进行调查、摸底、填表工作。下一步，要进入建立个人住房档案，对住户核发住房或借房证，以此作为建立个人补贴账户、计算补贴和补差，以及出售住房的依据。这是深化房改的基础工作，要按照普查-建档-发房证，和退房-收证-发补贴的程序，严格、准确、真实，扎扎实实搞好这项工作，以实现进出有序，良性循环。

　　(三)稳妥组织划区售房。划区是手段，售房是目的，这是一件新事物。具体到各单位，情况千差万别，操作起来十分复杂。哪些应当留，哪些可以划，政策性非常强，工作量非常大。要严格按照有关规定，认真勘察，合理划分，先易后难，逐步展开，分期报批。在搞好划区的同时，各单位可以选一些零星院落进行售房试点。

　　(四)着手做好已购房人员的补差工作。这项工作，主要涉及已购买现住房和住房已建但未进住的老干部，以及已购买集资房、安居房人员的切身利益，非常敏感。处理不好，容易引发其他矛盾和问题。如何补、何时补，补多少，都需要认真研究，严肃对待，力求做到公平合理，让大家满意。

　　(五)抓好旅团单位公寓房建设。1997年以来，军委、总部拨出专项经费，用于改善基层和边远艰苦地区干部的住房条件。这项工作需要在住房普查的基础上，制定规划，根据财力可能，搞好年度计划，并按公寓房建设规定，因地制宜，搞好建设。把基层和边远艰苦地区部队干部的住房解决好了，就为顺利实施《方案》创造了条件。怎么建好、管好、用好，需要认真研究，加强指导。